Les collectivités territoriales peuvent, dans certains cas, louer un bien communal à un prix inférieur à sa valeur locative de marché. Mais cette pratique n’est licite que si deux conditions cumulatives sont remplies :
- La réduction de loyer doit être justifiée par un motif d’intérêt général ;
- Et elle doit être accompagnée de contreparties suffisantes pour la collectivité.
C’est ce double critère que vient de rappeler la cour administrative d’appel de Toulouse dans un arrêt récent, en validant des délibérations de réduction et d’exonération de loyer consenties à une société organisatrice de la Féria d’une commune.
- Les faits de l’affaire
Une commune avait conclu un bail portant sur un bien immobilier lui appartenant, loué à une société chargée d’organiser la Féria locale. Par la suite, le conseil municipal a adopté plusieurs délibérations :
- Une délibération exonérant la société du paiement du loyer pour une période donnée ;
- Puis une autre délibération réduisant le loyer à un montant inférieur à la valeur locative du bien.
Ces décisions ont été contestées devant le juge administratif, au motif qu’elles constitueraient une libéralité (don en nature) illicite, contraire au principe d’égalité et au bon usage des deniers publics.
- L’analyse de la cour administrative d’appel
La cour administrative d’appel de Toulouse commence par vérifier que les conseillers municipaux ont été suffisamment informés avant de voter les délibérations d’exonération et de réduction de loyer.
Elle constate que les documents transmis au conseil permettaient d’apprécier la nature du bien, le montant du loyer initial, les motifs de la réduction et les contreparties attendues, ce qui satisfait à l’obligation d’information des élus.
Sur le fond, la cour examine si la réduction de loyer est justifiée par un motif d’intérêt général et si elle est accompagnée de contreparties suffisantes.
Elle retient que la commune poursuivait un objectif d’intérêt général en maintenant la Féria, manifestation culturelle et économique importante pour la ville, attirant un public nombreux et contribuant à l’animation du territoire.
En contrepartie, la société organisatrice assure la diversification culturelle de la commune, la mise en œuvre de la manifestation, la gestion des stands, la sécurité, la communication, etc., prestations qui bénéficient directement à la collectivité.
La cour en déduit que les avantages consentis (exonération et réduction de loyer) ne constituent pas une libéralité, car ils sont :
- Justifiés par un motif d’intérêt général (maintien de la Féria et animation culturelle) ;
- Et compensés par des contreparties réelles et suffisantes (organisation de la manifestation, retombées économiques et touristiques, animation du territoire).
En l’absence de libéralité, les délibérations de réduction et d’exonération de loyer sont donc régulières, et les appels formés contre elles sont rejetés.
- Ce que retiennent les collectivités et leurs partenaires
Pour les collectivités, cet arrêt rappelle que :
- Une réduction de loyer ou une exonération sur un bail communal est possible, mais seulement si elle est justifiée par un motif d’intérêt général (ex. : maintien d’un service public, animation culturelle, attractivité économique, etc.).
- Cette réduction doit être accompagnée de contreparties concrètes et mesurables (prestations, retombées économiques, services rendus, etc.), qui doivent être clairement identifiées dans les délibérations et les documents d’information.
- L’information des élus doit être suffisante pour qu’ils puissent apprécier la portée financière et l’intérêt général de la décision.
Pour les opérateurs et partenaires publics (organisateurs d’événements, exploitants de services, associations, etc.), la jurisprudence confirme que :
- Un loyer inférieur à la valeur de marché peut être légalement justifié si l’activité apporte un bénéfice réel à la collectivité.
- Il est stratégique de documenter précisément les contreparties offertes (programme culturel, retombées touristiques, emploi local, etc.) pour sécuriser juridiquement le bail et les éventuelles exonérations ou réductions.
Référence : CAA Toulouse, 3e chambre, 20 novembre 2025, n° 23TL02057, Inédit au recueil Lebon.
